《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》
5月1日起施行
山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳近日發(fā)布了新修訂的《山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法》，將住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收作為竣工驗(yàn)收必要條件，明確未進(jìn)行分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的，不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。該《辦法》自今年5月1日起施行，有效期五年。
新修訂的《辦法》明確了分戶驗(yàn)收工作監(jiān)督管理單位的范圍，嚴(yán)格落實(shí)住宅工程參建各方主體責(zé)任和質(zhì)量管理職責(zé)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任，建設(shè)單位作為實(shí)施分戶驗(yàn)收的第一責(zé)任人，對(duì)分戶驗(yàn)收的組織、實(shí)施、驗(yàn)收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。該《辦法》進(jìn)一步創(chuàng)新了分戶驗(yàn)收的管理新模式，將分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃納入施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃管理。
山東省住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收管理辦法
第一條 為加強(qiáng)住宅工程質(zhì)量管理，落實(shí)工程參建各方主體質(zhì)量責(zé)任，保障工程主體結(jié)構(gòu)安全和主要使用功能，減少工程質(zhì)量常見問題，全面提升工程質(zhì)量品質(zhì)，根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（國(guó)務(wù)院令第279號(hào)）、《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收規(guī)定》（建房﹝2013﹞171號(hào)）、《建筑工程五方責(zé)任主體項(xiàng)目負(fù)責(zé)人質(zhì)量終身責(zé)任追究暫行辦法》（建質(zhì)﹝2014﹞124號(hào)）、《關(guān)于落實(shí)建設(shè)單位工程質(zhì)量首要責(zé)任的通知》（建質(zhì)規(guī)﹝2020﹞9號(hào)）、《山東省房屋建筑與市政基礎(chǔ)設(shè)施質(zhì)量監(jiān)督管理辦法》（山東省人民政府令第308號(hào)）及國(guó)家現(xiàn)行有關(guān)施工質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范，結(jié)合本省實(shí)際，制定本辦法。
第二條 在本省行政區(qū)域內(nèi)，新建住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收及其監(jiān)督管理，適用于本辦法。本辦法所稱住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收（以下簡(jiǎn)稱分戶驗(yàn)收），是指建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理等單位，在住宅工程主體結(jié)構(gòu)和工程竣工驗(yàn)收前，依據(jù)國(guó)家有關(guān)工程質(zhì)量驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)文件等，對(duì)每戶住宅及相關(guān)公共部位實(shí)體結(jié)構(gòu)、觀感質(zhì)量和主要使用功能等進(jìn)行檢查驗(yàn)收，并出具驗(yàn)收合格證明的活動(dòng)。
第三條 縣級(jí)以上住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門對(duì)本行政區(qū)域內(nèi)分戶驗(yàn)收工作實(shí)施監(jiān)督管理，其所屬的建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)（以下簡(jiǎn)稱監(jiān)督機(jī)構(gòu)）負(fù)責(zé)具體監(jiān)督管理工作。
第四條 分戶驗(yàn)收應(yīng)當(dāng)依據(jù)國(guó)家和本省有關(guān)法律、法規(guī)和規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，以及經(jīng)審查合格的施工圖設(shè)計(jì)文件、有效的承包合同進(jìn)行。
第五條 分戶驗(yàn)收應(yīng)嚴(yán)格落實(shí)住宅工程參建各方主體責(zé)任和質(zhì)量管理職責(zé)，突出建設(shè)單位首要責(zé)任和勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位主體責(zé)任，建設(shè)單位作為實(shí)施分戶驗(yàn)收的第一責(zé)任人，對(duì)分戶驗(yàn)收的組織、實(shí)施、驗(yàn)收、成果以及維保承擔(dān)全面責(zé)任。
第六條 住宅工程開工前，應(yīng)由建設(shè)單位組織施工、監(jiān)理單位編制分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃并分別納入施工組織設(shè)計(jì)、監(jiān)理規(guī)劃管理。
分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃應(yīng)包含總體要求、驗(yàn)收準(zhǔn)備、組成人員、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、檢查數(shù)量、檢查方法、儀器設(shè)備配置（應(yīng)注明儀器型號(hào)、標(biāo)號(hào)、數(shù)量）、不合格項(xiàng)的處理措施、爭(zhēng)議解決辦法等內(nèi)容。分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃應(yīng)動(dòng)態(tài)管理。
第七條 分戶驗(yàn)收應(yīng)分階段進(jìn)行。未進(jìn)行分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格的，不得進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收，不得組織單位工程竣工驗(yàn)收。
（一）主體結(jié)構(gòu)分部工程驗(yàn)收前，應(yīng)按計(jì)劃、方案對(duì)每戶住宅及公共部位的結(jié)構(gòu)工程觀感質(zhì)量、結(jié)構(gòu)尺寸等進(jìn)行專門驗(yàn)收。合格后方能組織主體結(jié)構(gòu)分部工程質(zhì)量驗(yàn)收。
（二）單位（子單位）工程竣工驗(yàn)收前，應(yīng)對(duì)每戶住宅及公共部位的觀感質(zhì)量、空間凈尺寸和主要使用功能進(jìn)行專門驗(yàn)收。分戶驗(yàn)收合格后方能組織單位（子單位）工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收。
第八條 分戶驗(yàn)收工作應(yīng)當(dāng)按照以下程序進(jìn)行：
（一）在完成設(shè)計(jì)和合同約定的各項(xiàng)施工內(nèi)容后，施工（總承包）單位應(yīng)首先進(jìn)行全面的自檢評(píng)定，自檢合格后向監(jiān)理單位提交書面申請(qǐng)，經(jīng)審核通過后提報(bào)建設(shè)單位。
（二）建設(shè)單位應(yīng)將分戶驗(yàn)收工作計(jì)劃按照本辦法規(guī)定，編制分戶驗(yàn)收實(shí)施方案，明確分戶驗(yàn)收的具體程序、標(biāo)準(zhǔn)和組成人員等。
（三）分戶驗(yàn)收前，施工單位應(yīng)在建筑物樓地面相應(yīng)部位做好暗埋水、電、暖管線區(qū)域標(biāo)識(shí)和標(biāo)高測(cè)定定點(diǎn)標(biāo)識(shí)，配電控制箱（盤）內(nèi)電氣回路應(yīng)標(biāo)識(shí)清晰。分戶驗(yàn)收應(yīng)配備必要的檢測(cè)儀器。
（四）分戶驗(yàn)收以實(shí)體測(cè)量、觀感目測(cè)方式為主，輔以功能性檢測(cè)手段，應(yīng)逐戶、逐間進(jìn)行記錄并存留影像資料。影像資料每戶存留5至10張照片，影像資料應(yīng)清晰體現(xiàn)驗(yàn)收時(shí)間、樓號(hào)、戶號(hào)、成員等內(nèi)容和問題整改前后對(duì)比照片。
（五）每戶住宅和規(guī)定的公共部位驗(yàn)收完畢，應(yīng)填寫《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（附件3），由建設(shè)單位和施工單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、監(jiān)理單位項(xiàng)目總監(jiān)理工程師等分別簽字確認(rèn)，并加蓋公章后，張貼于戶內(nèi)醒目位置。
（六）建設(shè)單位應(yīng)在開展分戶驗(yàn)收工作前5個(gè)工作日向監(jiān)督機(jī)構(gòu)進(jìn)行告知，并報(bào)送分戶驗(yàn)收方案。
第九條 建設(shè)單位應(yīng)組織成立以項(xiàng)目負(fù)責(zé)人為主的分戶驗(yàn)收工作小組實(shí)施分戶驗(yàn)收。驗(yàn)收小組成員應(yīng)具備相應(yīng)的技術(shù)能力和資格，主要包括以下人員：
（一）建設(shè)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人擔(dān)任分戶驗(yàn)收工作組組長(zhǎng)。
（二）監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師、施工（總承包）單位項(xiàng)目經(jīng)理、已確定的物業(yè)公司項(xiàng)目負(fù)責(zé)人共同擔(dān)任分戶驗(yàn)收工作組副組長(zhǎng)。
（三）驗(yàn)收小組成員由建設(shè)單位專業(yè)技術(shù)人員、專業(yè)監(jiān)理工程師、施工（總承包）單位項(xiàng)目技術(shù)（質(zhì)量）負(fù)責(zé)人和專業(yè)工程師、分包單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、物業(yè)公司人員等組成。
（四）探索建設(shè)單位邀請(qǐng)部分業(yè)主代表或委托有資質(zhì)的第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)、社會(huì)力量參與驗(yàn)收。
（五）已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，鼓勵(lì)受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理（TIS）機(jī)構(gòu)參加分戶驗(yàn)收。
第十條 住宅工程項(xiàng)目采用工程總承包或代建的，工程總承包單位或代建單位應(yīng)與建設(shè)單位共同組織分戶驗(yàn)收工作，并按照合同約定承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。
第十一條 分戶驗(yàn)收內(nèi)容應(yīng)包括但不限于以下內(nèi)容：
一、主體結(jié)構(gòu)階段的分戶驗(yàn)收內(nèi)容
（一）住宅室內(nèi)。
1．地面、墻面和頂棚混凝土觀感質(zhì)量；
2．裝配式構(gòu)件安裝觀感質(zhì)量；
3．二次圍護(hù)結(jié)構(gòu)觀感質(zhì)量；
4．室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
5．室內(nèi)水電安裝預(yù)留預(yù)埋觀感質(zhì)量。
（二）公共部分。
1．外墻混凝土結(jié)構(gòu)（觀感）質(zhì)量；
2．屋面混凝土結(jié)構(gòu)（觀感）質(zhì)量；
3．樓梯、電梯和通道混凝土結(jié)構(gòu)質(zhì)量；
4．地下室混凝土、二次圍護(hù)結(jié)構(gòu)質(zhì)量。
二、工程竣工驗(yàn)收前分戶驗(yàn)收內(nèi)容
（一）住宅室內(nèi)。
1．樓面、地面、頂棚飾面觀感質(zhì)量；
2．門窗質(zhì)量；
3．欄桿（護(hù)欄）質(zhì)量；
4．防水工程質(zhì)量；
5．室內(nèi)主要空間尺寸偏差；
6．給水排水與采暖工程質(zhì)量；
7．室內(nèi)電氣工程安裝質(zhì)量；
8．通風(fēng)與空調(diào)工程質(zhì)量；
9．建筑節(jié)能工程質(zhì)量。
（二）公共部分。
1．外墻面（含保溫）施工質(zhì)量；
2．屋面觀感質(zhì)量；
3．樓梯、電梯和通道質(zhì)量（平臺(tái)、走廊、前室）；
4．地下室觀感質(zhì)量；
5．消防設(shè)施安裝質(zhì)量；
6．合同中約定的其他內(nèi)容。
第十二條 全裝修住宅工程。
（一）實(shí)施一次裝修到位（不含家庭自裝）的全裝修住宅工程分戶驗(yàn)收除以上內(nèi)容外，還應(yīng)包括工程所涉及的吊頂工程、輕質(zhì)隔墻工程、墻飾面工程、樓地面飾面工程、涂飾工程、細(xì)部工程、廚房工程、衛(wèi)浴工程、智能化工程、室內(nèi)環(huán)境污染物控制等內(nèi)容。
（二）在全裝修基礎(chǔ)上由建設(shè)單位統(tǒng)一組織的精裝修住宅工程，應(yīng)進(jìn)行分戶驗(yàn)收。
具體檢查表格經(jīng)建設(shè)、監(jiān)理和施工單位協(xié)商，可自行確定。
第十三條 建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)嚴(yán)格履行分戶驗(yàn)收職責(zé)，對(duì)分戶驗(yàn)收的結(jié)論進(jìn)行簽認(rèn)，對(duì)驗(yàn)收過程中發(fā)現(xiàn)不符合設(shè)計(jì)要求和規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的質(zhì)量缺陷，建設(shè)、監(jiān)理單位應(yīng)書面責(zé)成施工單位及時(shí)整改，整改結(jié)果應(yīng)經(jīng)監(jiān)理人員復(fù)核，合格后方可繼續(xù)分戶驗(yàn)收。已投保工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)的，鼓勵(lì)受委托的工程質(zhì)量潛在缺陷保險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)管理（TIS）機(jī)構(gòu)提出整改意見，應(yīng)一并納入整改。
第十四條 分戶驗(yàn)收資料應(yīng)納入工程質(zhì)量保證資料管理，及時(shí)收集、整理、組卷，確保真實(shí)、完整、有效，由建設(shè)、施工、監(jiān)理單位分別歸檔。存檔期限不低于城建檔案管理期限且不低于5年。鼓勵(lì)使用電子文檔長(zhǎng)期保存。
分戶驗(yàn)收資料應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）分戶驗(yàn)收計(jì)劃和實(shí)施方案；
（二）現(xiàn)澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結(jié)構(gòu)實(shí)體觀感及尺寸偏差分戶驗(yàn)收表；
（三）主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗(yàn)收匯總表；
（四）住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表；
（五）住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表；
（六）分戶驗(yàn)收小組發(fā)出的整改通知及責(zé)任方的整改報(bào)告等。
第十五條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作的監(jiān)督抽查，對(duì)分戶驗(yàn)收結(jié)果進(jìn)行比對(duì)性復(fù)核。如發(fā)現(xiàn)不符合要求的，應(yīng)及時(shí)督促有關(guān)單位整改。發(fā)現(xiàn)存在以下情形之一的，責(zé)令重新進(jìn)行分戶驗(yàn)收。
（一）未進(jìn)行分戶驗(yàn)收或分戶驗(yàn)收不合格就進(jìn)行主體結(jié)構(gòu)和單位工程竣工驗(yàn)收的；
（二）未按照規(guī)定的組織形式、驗(yàn)收程序、驗(yàn)收項(xiàng)目進(jìn)行分戶驗(yàn)收的；
（三）在分戶驗(yàn)收中弄虛作假、降低標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉缓细窆こ贪春细窆こ舔?yàn)收的；
（四）分戶驗(yàn)收結(jié)果與比對(duì)性復(fù)核不一致的；
（五）存在工程質(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的。
第十六條 分戶驗(yàn)收監(jiān)管實(shí)施差異化管理、比對(duì)性復(fù)核。監(jiān)督機(jī)構(gòu)或受委托的第三方輔助檢查機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)分戶驗(yàn)收工作結(jié)果（實(shí)測(cè)數(shù)據(jù)或檢測(cè)成果）實(shí)施比對(duì)性抽查抽測(cè)。
第十七條 比對(duì)性復(fù)核采用“2＋1”形式。應(yīng)分為兩個(gè)階段進(jìn)行，抽查抽測(cè)標(biāo)準(zhǔn)相同。
（一）主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前階段：現(xiàn)場(chǎng)按比例隨機(jī)對(duì)建設(shè)單位提報(bào)的《現(xiàn)澆混凝土、裝配式混凝土、砌體結(jié)構(gòu)實(shí)體觀感及尺寸偏差分戶驗(yàn)收表》（附件1）《主體結(jié)構(gòu)階段分戶驗(yàn)收匯總表》（附件2）中內(nèi)容、數(shù)據(jù)進(jìn)行比對(duì)性復(fù)核。
（二）工程竣工驗(yàn)收前階段：建設(shè)單位完成分戶驗(yàn)收后，應(yīng)當(dāng)將《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收匯總表》（附件4）等有關(guān)資料報(bào)送監(jiān)督機(jī)構(gòu)，監(jiān)督機(jī)構(gòu)或受委托的第三方輔助檢查機(jī)構(gòu)適時(shí)對(duì)《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（附件3）內(nèi)容及成果進(jìn)行比對(duì)性復(fù)核。
（三）抽查抽測(cè)比例：
1．抽查抽測(cè)總量。200戶以下，按5％抽取且不少于10戶；200－500戶，按3％抽取且不少于15戶；500－1000戶，按2％抽取且不少于20戶；1000戶以上，按1％抽取且不少于25戶。
2．抽查抽測(cè)原則。主體結(jié)構(gòu)和工程竣工階段抽查抽測(cè)戶數(shù)比例按1：3確定，兩個(gè)階段總數(shù)不低于本條第1款規(guī)定。每個(gè)住宅單體抽查不少于2戶，不同單體、不同單元中頂層和底層應(yīng)作為抽查重點(diǎn)。
第十八條 比對(duì)性復(fù)核結(jié)果達(dá)到以下范圍的，分戶驗(yàn)收結(jié)論判定為“不符合”。
（一）分戶驗(yàn)收記錄內(nèi)容明顯不真實(shí)；
（二）大于1．5倍極限偏差值的對(duì)比檢驗(yàn)點(diǎn)超過抽檢點(diǎn)總數(shù)的15％；
（三）其他影響分戶驗(yàn)收結(jié)果的。
第十九條 監(jiān)督機(jī)構(gòu)在比對(duì)性復(fù)核過程中發(fā)現(xiàn)存在嚴(yán)重質(zhì)量問題和影響主要使用功能的；參建責(zé)任主體弄虛作假、降低工程驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；將不合格工程按合格工程驗(yàn)收的；或存在工程質(zhì)量方面其他嚴(yán)重違法違規(guī)與失信行為的；由住房城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門責(zé)令重新組織分戶驗(yàn)收。
分戶驗(yàn)收不合格的不得進(jìn)行工程竣工驗(yàn)收。
第二十條 重新組織的分戶驗(yàn)收將實(shí)施“提級(jí)驗(yàn)收”，由項(xiàng)目建設(shè)、施工、監(jiān)理等單位上一級(jí)分管技術(shù)質(zhì)量的負(fù)責(zé)人參加分戶驗(yàn)收或現(xiàn)場(chǎng)駐點(diǎn)督導(dǎo)。
第二十一條 分戶驗(yàn)收工作應(yīng)納入企業(yè)和個(gè)人誠(chéng)信監(jiān)管體系，并按照規(guī)定與其他行政管理部門共享。
第二十二條 分戶驗(yàn)收監(jiān)管工作納入監(jiān)督機(jī)構(gòu)工作考核范圍，對(duì)違反本辦法規(guī)定監(jiān)督管理履職不到位的，應(yīng)責(zé)令整改，嚴(yán)重的應(yīng)追究監(jiān)督責(zé)任。
第二十三條 各級(jí)有關(guān)單位、部門按照職責(zé)分工和實(shí)際，合理運(yùn)用工程質(zhì)量監(jiān)管信息平臺(tái)定期向省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳推送分戶驗(yàn)收信息。
第二十四條 全面推廣住宅工程質(zhì)量信息公示，公示住宅工程施工許可、參建單位及項(xiàng)目負(fù)責(zé)人、主要建筑材料、實(shí)體質(zhì)量、竣工驗(yàn)收以及群眾和社會(huì)關(guān)切的其他信息。鼓勵(lì)建設(shè)單位采用定期開展業(yè)主開放日活動(dòng)或在交付時(shí)向業(yè)主推送分戶驗(yàn)收影像資料、二維碼等方式，告知分戶驗(yàn)收實(shí)施過程和結(jié)果。
第二十五條 住宅工程竣工驗(yàn)收前，建設(shè)單位應(yīng)制作工程標(biāo)牌，鑲嵌在建筑外墻顯著部位，規(guī)格尺寸不小于500mm×700mm。工程標(biāo)牌應(yīng)包括以下內(nèi)容：
（一）工程名稱、開工日期、竣工日期；
（二）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工單位和圖審、檢測(cè)機(jī)構(gòu)全稱；
（三）建設(shè)、勘察、設(shè)計(jì)單位項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，監(jiān)理單位總監(jiān)理工程師，施工單位項(xiàng)目經(jīng)理，圖審、檢測(cè)機(jī)構(gòu)項(xiàng)目負(fù)責(zé)人姓名。
第二十六條 住宅工程交付使用時(shí)，《住宅工程質(zhì)量分戶驗(yàn)收表》（附件3）應(yīng)當(dāng)作為《住宅質(zhì)量保證書》的附件一并交給住戶。
第二十七條 各地市結(jié)合本地區(qū)實(shí)際情況，可根據(jù)本辦法制定實(shí)施細(xì)則。
第二十八條 本辦法自2022年5月1日起施行，有效期至2027年4月30日。
